Tekijä: timo

Talosi salaojat eivät ole ikuisia

Rakennusten tekninen käyttöikä Suomessa on yleisesti noin 50 vuotta ilman perusparannuksia. Perusparannuksilla tarkoitetaan remontteja, jotka merkittävästi pidentävät rakennuksen käyttöikää. Putki-, kylpyhuone- ja kattoremonttien lisäksi salaojaremontti on yksi näistä perusparannuksista. Perusparannuksilla on lähes poikkeuksetta vaikutusta kiinteistön jälleenmyyntiarvoon.

Nykymenetelmällä salaojajärjestelmiä on rakennettu 2000-luvun alusta lähtien. Ennen tätä aikaa asennetut salaojajärjestelmät ovat suurella todennäköisyydellä jo saavuttaneet käyttöikänsä. Tietoisuuden lisääntyminen ja oppiminen erehdyksen kautta ovat olleet keskeisiä tekijöitä alan kehityksessä vuosikymmenien aikana. Nykyaikaisesti toteutetun salaojajärjestelmän käyttöikä on noin 40-50 vuotta. Torsten suosittelee järjestelmän huuhtelua noin kymmenen vuoden välein, joka itsessään lisää järjestelmän käyttöikää ja parantaa sen toimivuutta.

Torstenin tyypillisin asiakas on 80- ja 90-luvun taitteessa rakennettu taloyhtiö, jossa on päätetty tehdä salaojaremontti. Usein ensimmäinen yhteydenotto meille tapahtuu suoraan kuntokartoituksessa havaittujen salaojajärjestelmän ongelmien perusteella. Toisinaan salaojaremontti sisältyy taloyhtiön normaaliin korjaussuunnitelmaan, ja toimenpiteisiin ryhdytään ennen kuin salaojajärjestelmän toimimattomuus aiheuttaa suurempia vaurioita. Salaojaremontin tarve ei koskaan ilmaannu äkillisesti, vaan kyseessä on osa normaalia kiinteistönhuoltoa ja kunnossapitoa. Salaojajärjestelmän kunnossapidon laiminlyönti voi pahimmillaan johtaa kosteusvaurioihin asunnon sisäpuolella, mikä on kaikille osapuolille ikävä ja kallis ongelma. Siispä salaoja-asioissa kannattaa olla asialla mieluummin etu- kuin takapainotteisesti.

Salaojaremontin suunnittelu lähtee tarpeesta

Salaojaremontin suunnittelu lähtee tarpeesta. Tyypillisesti salaojaremontti-projektin käynnistysvaiheeseen liittyy kuntotarkastus, jonka yhteydessä havaitaan puutteellinen salaojajärjestelmä. Tänä päivänä kuntotarkastus teetetään usein asunnon omistajanvaihdoksen

Salaojaremontti Torsten

Salaojat kiinnostavat ostajia

Ennen 1990-lukua rakennetun kodin ostamista pohtivista joka toinen tiedustelee rakennusta ympäröivien salaojien kuntoa, kun perehtyy kiinnostavaan kohteeseen.

Asuntoa ostavien ja sitä myyvien tietoisuus salaojien merkityksestä on Kiinteistömaailma Helsinki Pakila-Paloheinän yrittäjä, kiinteistönvälittäjä Nico Auteron mukaan kasvanut merkittävästi viimeksi kuluneen viiden vuoden aikana.

– Tietoa on helpommin saatavilla, joten tietoisuus parantuu vuosi vuodelta, Autero pohtii muutoksen syitä.

Hänen kokemuksensa mukaan joka toinen asiakas kysyy salaojista ja niiden kunnosta, kun harkitsee ennen 1990-lukua rakennetun talon ostamista. Uudempien asuntojen kohdalla salaojat nousevat keskusteluun harvemmin, sillä niiden oletetaan olevan kunnossa.

– Salaojakeskustelua käydään sekä omakotitalojen että taloyhtiöiden, kuten pari- ja rivitalojen, kohdalla. Eniten salaojista keskustellaan silloin, kun ostoaikeet kohdistuvat kellarilliseen kohteeseen, Autero kertoo.

Selvitä salaojien kunto

Nico Auteron mukaan sekä asunnon myyjän että ostajan on hyvä olla kiinnostunut myös rakennusta ympäröivistä salaojista. Ensimmäinen asia, jota kannattaa pohtia, on talon sijainti suhteessa maanpintaan ja sen kallistuksiin.

Mitä matalampaan kohtaan ja savimaisemman maaperän päälle talo on rakennettu, sitä suurempi merkitys salaojilla on talon perustusten ja rakenteiden kuntoa ajatellen. Korkealla paikalla kallion päällä sijaitsevan talon kohdalla taas salaojien merkitys on pienempi. Rakennuksen sijainti sekä rakennustyyppi ja ikä vaikuttavat siis siihen, millainen painoarvo salaojilla on asumisterveyden suhteen.

– On tietenkin tärkeää selvittää, onko salaojia ylipäätään asennettu, ja jos on, toimivatko ne. Olennaista on myös tutkia, ovatko salaojien tarkastuskaivot näkyvillä vai maan sisässä, Autero listaa.

Hän tietää, että ostovaiheen suurimmat rakenteelliset pohdinnat liittyvät nimenomaan rakennuksen viemäreiden ja putkistojen kuntoon sekä salaojiin. Niissä piileviä haasteita kartoitetaan huolella, sillä seurausten korjaaminen voi vaatia ison remontin.

– Normaaliin asunnon kuntotarkastukseen kuuluu yleensä salaojien tarkastuskaivojen läpikäynti sekä esimerkiksi perustuksen ja pihan välisen korkeusaseman mittaaminen. Salaojajärjestelmään tutustutaan myös piirustusten tasolla, mutta putkiston kuvausta tarkastus ei normaalisti sisällä, Autero kertoo.

Remontoi salaojat ajallaan

Omaa asuntoaan myyvän kannattaa selvittää kodin salaojajärjestelmän tilanne ennen kuin laittaa asunnon myyntiin. Etenkin jos mielessä on pienikin epäily salaojien huonosta kunnosta, kannattaa salaojien kuntotarkastus tai kuvaus teettää ennen myyntipäätöstä, sillä tieto on valttia.

– Kuvauksen perusteella voi sitten ratkaista, tekeekö remontin ennen myyntiä vai jättääkö sen seuraavan omistajan vastuulle. Jos salaojien remonttitarve on syystä tai toisesta akuutti, suosittelen tekemään remontin ennen kuin asunnon laittaa myyntiin, Nico Autero neuvoo.

Remonttiin kannattaa siis ryhtyä silloin, jos salaojajärjestelmän kunnostaminen olisi lähivuosina edessä joka tapauksessa. Jos taas remonttitarve ei ole akuutti, voi kuntokartoituksen tiedot ja remonttipäätöksen tekemisen jättää seuraavalle omistajalle.

– Salaojaremontti nostaa asunnon hintaa ja helpottaa kohteen myymistä olettaen, etteivät remonttitarpeessa olleet salaojat ole ehtineet aiheuttaa vaurioita rakennuksen perustuksiin tai rakenteisiin, Autero summaa.