Kodin ostamista pohtivista joka toinen tiedustelee rakennusta ympäröivien salaojien kuntoa, kun perehtyy kiinnostavaan kohteeseen, erityisesti vanhemmissa, ennen 1990-lukua rakennetuissa kohteissa.

Miksi salaojat ovat tärkeä osa talon kuntoa?

Salaojat ovat yksi jokaisen talon tärkeimmistä rakenteista, sillä niiden tehtävänä on ohjata sade- ja sulamisvedet pois rakennuksen perustuksista. Toimiva salaojajärjestelmä auttaa ehkäisemään kosteusvaurioita, suojaa kellaritiloja ja pidentää rakennuksen käyttöikää. Erityisesti ennen 1990-lukua rakennetuissa taloissa salaojien kunto kannattaa selvittää huolellisesti jo ennen ostopäätöstä tai myyntiä, sillä vanhentunut tai vaurioitunut järjestelmä voi johtaa merkittäviin kustannuksiin.

Salaojat kiinnostavat ostajia

Asuntoa ostavien ja sitä myyvien tietoisuus salaojien merkityksestä on Kiinteistömaailma Helsinki Pakila-Paloheinän yrittäjän, kiinteistönvälittäjä Nico Auteron, mukaan kasvanut merkittävästi viimeksi kuluneen viiden vuoden aikana.

– Tietoa on helpommin saatavilla, joten tietoisuus parantuu vuosi vuodelta, Autero pohtii muutoksen syitä.

Hänen kokemuksensa mukaan joka toinen asiakas kysyy salaojista ja niiden kunnosta, kun harkitsee ennen 1990-lukua rakennetun talon ostamista. Uudempien asuntojen kohdalla salaojat nousevat keskusteluun harvemmin, sillä niiden oletetaan olevan kunnossa.

– Salaojakeskustelua käydään sekä omakotitalojen että taloyhtiöiden, kuten pari- ja rivitalojen, kohdalla. Eniten salaojista keskustellaan silloin, kun ostoaikeet kohdistuvat kellarilliseen kohteeseen, Autero kertoo.

Selvitä salaojien kunto

Nico Auteron mukaan sekä asunnon myyjän että ostajan on hyvä olla kiinnostunut myös rakennusta ympäröivistä salaojista. Ensimmäinen asia, jota kannattaa pohtia, on talon sijainti suhteessa maanpintaan ja sen kallistuksiin.

Mitä matalampaan kohtaan ja savimaisemman maaperän päälle talo on rakennettu, sitä suurempi merkitys salaojilla on talon perustusten ja rakenteiden kuntoa ajatellen. Korkealla paikalla kallion päällä sijaitsevan talon kohdalla taas salaojien merkitys on pienempi. Rakennuksen sijainti sekä rakennustyyppi ja ikä vaikuttavat siis siihen, millainen painoarvo salaojilla on asumisterveyden suhteen.

– On tietenkin tärkeää selvittää, onko salaojia ylipäätään asennettu, ja jos on, toimivatko ne. Olennaista on myös tutkia, ovatko salaojien tarkastuskaivot näkyvillä vai maan sisässä, Autero listaa.

Hän tietää, että ostovaiheen suurimmat rakenteelliset pohdinnat liittyvät nimenomaan rakennuksen viemäreiden ja putkistojen kuntoon sekä salaojiin. Niissä piileviä haasteita kartoitetaan huolella, sillä seurausten korjaaminen voi vaatia ison remontin.

– Normaaliin asunnon kuntotarkastukseen kuuluu yleensä salaojien tarkastuskaivojen läpikäynti sekä esimerkiksi perustuksen ja pihan välisen korkeusaseman mittaaminen. Salaojajärjestelmään tutustutaan myös piirustusten tasolla, mutta putkiston kuvausta tarkastus ei normaalisti sisällä, Autero kertoo.

Remontoi salaojat ajallaan

Omaa asuntoaan myyvän kannattaa selvittää kodin salaojajärjestelmän tilanne ennen kuin laittaa asunnon myyntiin. Etenkin jos mielessä on pienikin epäily salaojien huonosta kunnosta, kannattaa salaojien kuntotarkastus tai kuvaus teettää ennen myyntipäätöstä, sillä tieto on valttia. Salaojaremontti on yksi niistä korjauksista, jotka voivat lisätä ostajien luottamusta merkittävästi.

– Kuvauksen perusteella voi sitten ratkaista, tekeekö remontin ennen myyntiä vai jättääkö sen seuraavan omistajan vastuulle. Jos salaojien remonttitarve on syystä tai toisesta akuutti, suosittelen tekemään remontin ennen kuin asunnon laittaa myyntiin, Nico Autero neuvoo.

Remonttiin kannattaa siis ryhtyä silloin, jos salaojajärjestelmän kunnostaminen olisi lähivuosina edessä joka tapauksessa. Jos taas remonttitarve ei ole akuutti, voi kuntokartoituksen tiedot ja remonttipäätöksen tekemisen jättää seuraavalle omistajalle.

Kun salaojajärjestelmän kunto on dokumentoitu ja mahdolliset korjaukset tehty asianmukaisesti, ostaja saa paremman käsityksen kiinteistön kunnosta eikä joudu varautumaan suuriin, vaikeasti ennakoitaviin kustannuksiin heti kaupanteon jälkeen. Samalla myyjä voi perustella asunnon hintapyyntöä paremmin ja nopeuttaa myyntiprosessia.

– Salaojaremontti nostaa asunnon arvoa merkittävästi ja helpottaa kohteen myymistä olettaen, etteivät remonttitarpeessa olleet salaojat ole ehtineet aiheuttaa vaurioita rakennuksen perustuksiin tai rakenteisiin, Autero summaa.

Milloin salaojat kannattaa tarkastaa?

Salaojien kunto kannattaa tarkistaa säännöllisesti, vaikka näkyviä ongelmia ei vielä olisikaan. Erityisesti vanhemmissa kiinteistöissä suositellaan tarkistuskaivojen tarkistamista sekä tarvittaessa salaojien kuvausta, jonka avulla voidaan havaita mahdolliset tukokset, painumat tai putkien vauriot.

Merkkejä mahdollisista salaojaongelmista voi olla esimerkiksi kosteus kellaritiloissa, maakellarin haju, perustusten läheisyydessä seisova vesi, tai seinien kosteusjäljet. Mitä aikaisemmin ongelma havaittaan, sitä pienemmillä kustannuksilla ne yleensä voidaan korjata. Vaikka salaojaremontti on usein merkittävä investointi, se voi pitkällä aikavälillä ehkäistä kalliita kosteusvaurioita ja suojata rakennuksen perustuksia. Salaojien säännöllinen tarkastus ja kunnossapito onkin tärkeä osa kiinteistön pitkäjänteistä ylläpitoa.

Hyvin toimiva salaoajärjestelmä lisää asumismukavuutta, vähentää kosteusvaurioiden riskiä ja voi myös parantaa kiinteistön arvoa sekä helpottaa sen myyntiä tulevaisuudessa.