Rakennusten tekninen käyttöikä Suomessa on yleisesti noin 50 vuotta ilman perusparannuksia. Perusparannuksilla tarkoitetaan remontteja, jotka merkittävästi pidentävät rakennuksen käyttöikää ja turvaavat sen arvon, kuten salaojajärjestelmän uusiminen. Tyypillisiä tällaisia perusparannuksia ovat muun muassa putkiremontti, kylpyhuoneremontti, sekä kattoremontti. Näillä kaikilla on lähes poikkeuksetta huomattava positiivinen vaikutus paitsi jokapäiväiseen arkeen, myös kiinteistön jälleenmyyntiarvoon.

Salaojajärjestelmien kehitys ja käyttöikä

Nykymenetelmällä toteutettuja salaojajärjestelmiä on rakennettu laajasti hieman, alueesta riippuen, 2000-luvun alusta lähtien. Tätä aiemmin asennetut järjestelmät ovat suurella todennäköisyydellä jo saavuttaneet teknisen käyttöikänsä. Alan kehitys on ollut nopeaa, sillä tietoisuus maaperän kosteuden hallinnasta on lisääntynyt, ja oppiminen on tapahtunut osin kantapään kautta. Nykyaikaisesti toteutetun salaojajärjestelmän käyttöikä on noin 40-50 vuotta. Torsten suosittelee järjestelmän huuhtelua noin kymmenen vuoden välein, mikä parantaa sen toimivuutta ja pidentää käyttöikää.

Vaikka salaojat olisivat käyttöikänsä puolesta vielä hyvässä kunnossa, niiden toiminta voi heikentyä vuosien varrella, monestakin eri syystä. Putkiin voi kertyä hienoainesta, tai muuta materiaalia, joka estää veden vapaan virtauksen, lisäksi isojen puiden juuret voivat liikutella maata ja sen myötä salaojaputkia vääriin kallistuksiin. Myös maan painuminen, erityisen rankat talvet tai vanhojen putkien vaurioituminen voi heikentää järjestelmän toimintaa. Säännöllinen tarkastus ja huolto auttavat havaitsemaan ongelmat ajoissa, jolloin ne voidaan korjata ennen kuin kosteus ehtii aiheuttaa vahinkoa rakennukselle.

Torstenin tyypillisin asiakas on 1980- ja 1990-luvun taitteessa rakennettu taloyhtiö, jossa on päätetty tehdä säännöllinen salaojaremontti entisen järjestelmän tullessa ikänsä päähän. Usein ensimmäinen yhteydenotto meille tapahtuu suoraan kuntokartoituksessa havaittujen salaojajärjestelmän ongelmien perusteella. Toisinaan salaojaremontti sisältyy taloyhtiön normaaliin korjaussuunnitelmaan, ja toimenpiteisiin ryhdytään ennakoivasti ennen kuin salaojajärjestelmän toimimattomuus aiheuttaa suurempia vaurioita.

Mistä tietää, että salaojat ovat käyttöikänsä päässä?

Salaojajärjestelmien kuntoa ei aina pysty arvioimaan pelkästään silmämääräisesti, sillä suurin osa järjestelmästä sijaitsee maan alla. On kuitenkin olemassa merkkejä, jotka voivat viitata siihen, että järjestelmä ei enää toimi suunnitellulla tavalla. Esimerkiksi kellarin kosteat seinät, tunkkainen haju, toistuvat vesilammikot rakennuksen vieressä tai pitkään märkänä pysyvä pihaa voivat kertoa siitä, ettei vesi poistu perustusten ympäriltä riittävän tehokkaasti.

Jos kiinteistö on rakennettu yli 30 tai 40 vuotta sitten, eikä salaojia ole koskaan uusittu, niiden kunto kannattaa selvittää asiantuntijan tekemällä kartoituksella. Näin mahdolliset ongelmat voidaan havaita ajoissa ja korjaukset suunnitella hallitusti.

Miksi ennakointi kannattaa?

Salaojajärjestelmän toimivuus on yksi tärkeimmistä rakennuksen kosteudenhallinnan pitämisen edellytyksistä. Kun järjestelmä pettää, seuraukset voivat olla vakavia. Kosteusvauriot kellaritiloissa, homeongelmat rakenteissa ja pahimmillaan sisäilmaongelmat voivat johtaa laajoihin korjaustarpeisiin sekä asumiskelvottomaan kotiin. Tällaiset ongelmat eivät synny hetkessä, vaan kehittyvät vuosien kuluessa huomaamatta. Nämä ongelmat ovat paitsi ikäviä, myös kalliita korjata. Siksi salaojaremonntti ei koskaan ole äkillinen yllätys, vaan osa normaalia kiinteistöhuoltoa ja kunnossapitoa.

Ennakoivassa salaojaremontissa on myös se etu, että työt voidaan suunnitella huolellisesti ja toteuttaa silloin, kun se sopii kiinteistön omistajalle tai taloyhtiölle parhaiten. Kiirelliset korjaukset ovat ussein kalliimpia ja voivat aiheuttaa enemmän häiriöitä normaaliin arkeen ja asumiseen, kuin hyvissä ajoin toteutettu remontti.

Mitä salaojaremontissa tehdään?

Salaojaremontissa vanha salaojajärjestelmä korvataan uudella, nykyaikaisten määräysten mukaisella järjesetelmällä. Työn yhteydessä rakennuksen perustukset kaivetaan esiin, vanhat salaojaputket poistetaan ja tilalle asennetaan uudet salaojaputket, salaojasoraa, sekä tarvittavat tarkastuskaivot ja mahdolliset salaojapumppaamot. Samalla tarkistetaan perustusten vedeneristys ja uusitaan se tarvittaessa. Usein myös sadevesijärjestelmä päivitetään vastaamaan nykyvaaatimuksia ja tukemaan salaojajärjestelmän toimivuutta. Kun kaikki kosteudenhallintaan liittyvät rakenteet uusitaan samalla kertaa, saadaan pitkäikäinen ja toimintavarma kokonaisuus, joka suojaa rakennusta tehokkaasti vuosikymmenien ajan.

Pitkäaikainen investointi

Salaojaremonttiin panostaminen tuo kiinteistölle lisää käyttövuosia, suojaa arvokkaita rakenteita ja parantaa asumismukavuutta. Samalla on usein mahdollista uusia myös sadevesijärjestelmä, perustusten vedeneristys ja routaeristys, jolloin rakennuksen kosteudenhallinta paranee kokonaisuutena.

Ennakoivasti tehty remontti maksaa itsensä takaisin vähentyneinä korjauskustannuksina, pienempänä kosteusvaurioiden riskinä ja parempana jälleenmyyntiarvona. Toimiva salaojajärjestelmä onkin yksi niistä rakenteista, joita harvoin huomaa silloin, kun kaikki toimii niin kuin pitääkin. Sen merkitys korostuu välittömästi, jos se pettää. Salaoja-asioissa on viisainta siis toimia ajoissa.

Mikäli et ole varma talosi salaojien kunnosta, haluaisit tarkistuttaa ne, tai tiedät tarvitsevasi remonttia tulevaisuudessa, autamme mielellämme sen suunnittelussa ja toteutuksessa!